loading
views
0 reacties
Gido Ebbink

Onderhandelen over huurcontract loont altijd

Ebbink (1977) heeft vanuit de functies die hij heeft bekleed binnen de bankwereld en de uitzendbranche veel ervaring opgedaan als professioneel huurder van vastgoed. Zijn expertise zit met name in het aanhuren en heronderhandelen van huurcontracten. Zijn doel: Een gezond huurcontract voor elke zakelijke huurder. Sinds 1 januari 2015 is Gido co-owner van Nieuwehuur.nl X

Onderhandelen over een huurcontract loont altijd

De behoefte aan flexarbeid groeit. De vraag voor een ondernemer, zitten we met ons huidige huisvesting nog wel goed, komt om de hoek kijken. Is de huidige locatie nog geschikt of is het aantrekkelijker om te verhuizen? Wat het ook wordt, een zorgvuldige beoordeling van de voorwaarden uit een huurcontract is zeer verstandig en levert veelal winst op.

Welke aspecten zijn van belang bij de beoordeling van een bestaand contract of bij het afsluiten van een nieuw contract. Wie zijn de spelers, waar moet je op letten en welke financiële voordelen zijn te behalen bij een huuronderhandeling?

Verschillende belangen
De verhuur van een pand loopt meestal via een (lokale) makelaar. Verhuurder en makelaar zijn beide gebaat bij een zo hoog mogelijke huur. De verhuurder vanwege het rendement op zijn investering en de makelaar omdat zijn fee gerelateerd is aan de jaarhuur. Makelaars en verhuurder dienen elkaars belangen.
De verhuurder en zijn makelaar zijn naast een hoge huur ook uit op voor de verhuurder gunstige huurvoorwaarden. De verhuurder wil uiteraard zo min mogelijk kosten en zorg gedurende de huurperiode. Dat zich dat vertaalt in huurbepalingen die kosten en ongemak voor de huurder betekenen, is te verwachten.

Verhuurders en hun makelaars hebben dagelijks met huurcontracten te maken en weten precies wat de consequenties van de bepalingen in het huurcontract zijn. Voor huurders ligt dat vaak anders. Ze sluiten slechts zelden een huurcontract af en overzien veelal niet wat het effect van de opgenomen bepalingen kan zijn.

Het bestemmingsplan en de bestemming van het pand
Het te huren pand moet gebruikt kunnen worden voor de activiteit die er zal plaatsvinden. Dit kan alleen als de gemeentelijke bestemming passend is. Gemeentes hebben alle gronden binnen de gemeentegrenzen bestemd, hetgeen wil zeggen dat daarmee is bepaald welke activiteiten er mogen plaatsvinden.
Uitzend- of detacheringsbureaus vallen onder de categorie ‘kantoren’ en daarvoor is een kantoorbestemming nodig. Via de gemeentelijke website kun je bestemmingplannen raadplegen. Het huurcontract en de bijbehorende algemene bepalingen vermelden dat de huurder zich op de hoogte moet stellen of het pand geschikt is voor hetgeen huurder het wil gebruiken.

De verhuurder en huurder omschrijven in het huurcontract ook de ‘bestemming’ van het pand. Men spreekt hier over bestemming, maar dat is iets anders dan hierboven beschreven. In feite gaat het hier over de wijze waarop de huurder het pand gaat gebruiken en waarvoor de verhuurder het pand verhuurd. Wanneer de ruimte gehuurd wordt als bijvoorbeeld ‘uitzendbureau’, zal het huurcontract veelal vermelden dat de ruimte alleen mag worden gebruikt als ‘uitzendbureau’ en huurder er geen andere bestemming aan mag geven. Het is verstandig om te zorgen voor een brede omschrijving van de bestemming.

De huurovereenkomst
Een huurcontract verwoordt de afspraken tussen de huurder en de verhuurder. Veelal worden standaard huurovereenkomsten gebruikt. Er zijn meerdere standaard (branche specifieke) huurovereenkomsten. Uitzend- en detacheringsbureaus vallen onder de categorie ‘Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. De meest gebruikte huurovereenkomst is het ROZ model: ‘Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Deze standaard huurovereenkomst is te vinden op www.roz.nl.

Onderhandelen over de huurprijs
Als een pand wordt aangeboden vermeldt de verhuurder onder andere de (vraag)huur, oppervlakte, eventuele servicekosten alsook de huurperiode en opzegtermijn.
De vraaghuur zal over het algemeen hoger liggen dan de huurprijs waar verhuurder genoegen mee wil nemen. Via een benchmark voor vergelijkbare panden in de buurt, is vrij snel te achterhalen hoe redelijk de vraagprijs is. Onze ervaring is dat, afhankelijk van de plaatselijke leegstand, de huurder hier een aanzienlijke verdienslag kan maken. Een goede voorbereiding helpt hierbij. Houd er rekening mee dat er meestal meerdere gesprekken nodig zijn om het gewenste huurniveau te bereiken.

Naast een lagere huurprijs is er nog een voordeel te halen bij de huuronderhandeling. Het is niet vreemd om van de verhuurder een huurvrije periode te verlangen. Een huurder heeft veelal opstartkosten. De verbouwing, inrichting, tijd en kosten die nodig zijn om de klantenkring op te bouwen. Het is niet ongebruikelijk om deze aanloopkosten middels een huurvrije periode te compenseren.

Controleer de maten van het oppervlak
Vraag de verhuurder of hij een NEN2580 meetrapport heeft van de ruimte. NEN 2580 is dé Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte van een gebouw. Dit meetrapport geeft aan hoe groot het oppervlak van de te huren ruimte daadwerkelijk is. Als er geen meetrapport is, is het aan te bevelen het oppervlak na te meten.
Onze ervaring is dat de ruimte vaak groter wordt aanboden dan dat de ruimte in werkelijkheid is.

Servicekosten niet te hoog?
Als de te huren ruimte onderdeel uit maakt van een winkelcentrum of gebouw met meerdere gebruikers, dan is er vaak sprake van servicekosten. Servicekosten betreffen de gemeenschappelijke kosten van alle huurders van het complex die de verhuurder, middels een voorschot, maandelijks in rekening brengt bij de huurders. De verdeelsleutel is vaak gebaseerd op het oppervlak van de ruimtes.

Bij het opstellen van het huurcontract moet goed omschreven worden waarvoor servicekosten worden betaald. Kosten waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, mogen niet in het staatje voorkomen. Wij adviseren dit goed te controleren. Ook is het belangrijk dat de verdeelsleutel goed omschreven staat. Het aandeel van de servicekosten over ‘leegstand’, moet bijvoorbeeld niet afgewenteld worden over de zittende huurders. Alertheid is hier op zijn plaats omdat het regelmatig voorkomt dat het huurcontract dit niet duidelijk omschrijft. Ook de uiterlijke datum waarop de verhuurder met de eindafrekening moet komen en dat eindafrekeningen altijd vergezeld moeten gaan van bewijsstukken, wordt niet altijd even goed omschreven. Het gebeurt regelmatig dat een verhuurder na vier jaar nog met zijn eindafrekening zonder bewijsvoering komt. Dat zijn nare verrassingen, die je als huurder moet zien te voorkomen.

Huurperiode bepalen
Veelal wordt een huurtermijn aangeboden van 5 jaren met verlenging van telkens 5 jaren. De verhuurder of zijn makelaar probeert daarmee voor langere tijd een huurafspraak te maken. Voor een huurder kan het soms interessant zijn om de eerste huurtermijn gelijk te laten lopen met de afschrijftermijn van zijn investering en meestal is dat 5 jaar.

De eerste huurtermijn hoeft voor kantoorgebruikers echter geen 5 jaar te zijn. De wet geeft alleen dwingende regels over de looptijd van de huur voor winkels. Voor kantoren geldt dat de huurder en verhuurder vrij zijn om hierover afspraken te maken.

Vraag een bijdrage in de verbouwingskosten
Mogelijk is er nog een voordeel te halen. Stel; het te huren pand heeft een aanpassing nodig om het te kunnen gebruiken. Denk bijvoorbeeld aan het slopen van wanden, vernieuwen van plafonds of het opnieuw stuccen van wanden omdat oude stuclagen los zitten, etc. Het is niet gek deze werkzaamheden door of op kosten van verhuurder uit te laten voeren, of hiervoor een extra huurvrije periode voor te verlangen.

Opzegtermijn
Het huurcontract vermeldt de opzegtermijn en de manier waarop opgezegd moet worden. Ook hier geldt dat de huurder en e verhuurder samen kunnen afspreken welke termijn daarbij in acht genomen wordt mits deze minimaal een maand is. Gebruikelijk is echter om een opzegtermijn van een jaar af te spreken. Opzeggen dient schriftelijk, per aangetekende brief of middels een deurwaardersexploot, te gebeuren.
Voor huurders is het aan te bevelen, ruim (bijvoorbeeld zes maanden) voor het opzegmoment, dit naderend moment met vette letters in hun agenda noteren. Niet tijdig opzeggen kan betekenen dat er een nieuwe huurtermijn aanbreekt en de huurbetaling moet worden voortgezet.

Wil je als huurder niet opzeggen, gebruik dit moment dan om je wensen met de verhuurder te bespreken. Een nieuwe scherpere huur? Uitvoering van onderhoud? Een klacht waarop je eindelijk eens een bevredigend antwoord wilt? Het is goed om de verhuurder te laten weten dat jij een alerte ondernemer bent. Regelmatig komen we tegen dat huurders niet eens weten waar hun huurcontract ligt.

Tips
Bovenstaande tips samengevat:

  1. Bereid de onderhandeling goed voor en weet waarvoor uiteindelijk wordt getekend.
  2. Als er hulp nodig is, zoek dan een makelaar of adviseur die jou kan ondersteunen op het gebied waarvoor je de hulp nodig hebt. Kies bij voorkeur een makelaar/ adviseur die alleen huurders bijstaat. Spreek van te voren zijn werk en prijs af.
  3. Check, via de gemeentelijke website, of de bestemming van het pand past bij hetgeen je er wil doen.
  4. Zorg voor een zo breed mogelijke omschrijving van ‘de bestemming’, houd daarbij rekening met toekomstplannen.
  5. Bereid het huurvoorstel goed voor en doe een benchmark voor vergelijkbare panden.
  6. Vraag de verhuurder om een (NEN2580) meetrapport of controleer zelf het oppervlak.
  7. Als er sprake is van servicekosten, controleer of de opgevoerde posten correct zijn en of de verdeelsleutel goed is beschreven. Leg vast dat de verhuurder jaarlijks met zijn eindafrekening inclusief de bewijsstukken komt.

Gido Ebbink, Nieuwehuur.nl

Reageren:

*

Gerelateerd nieuws


Meer uit deze rubriek